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2016中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会_房 …

各位嘉宾和各位500强企业代表:今年是“十三五”开局之年,也是全面贯彻中央城市工作会议精神的第一年,虽然房地产业面临着很大的去库存压力,但只要我们深化住房制度改革,抓住新型城镇化给房地产发展带来的机遇,挖掘和满足新市民的需求,坚持诚信发展,绿色发展,就能以得更好的成绩,为房地产行业的健康发展做出更大的贡献。[详细]2016年,速度问题对于中国经济不是主要问题,但是为了调整结构,我们也需要保持一定的速度,而一定的速度就是6.5%到7%。房地产行业置身这个区间,各位应该对2016年中国房地产业充满信心。[详细]我们向全社会,包括我们的行业郑重提出,号召行业共同加入无理由退房的阵营,让住房包退成为市场的新常态,为提高住房品质、保障购房者权益,实现房地产供给侧改革作出我们应有的贡献。[详细]万科的创新之路有很多业态,包括物流、物业服务、商场的转型、长租公寓、金融、养老,所有的转型和创新都离不开根本的价值观,归根到底是两条,一条是与城市共同发展,一条是与客户共同成长。[详细]去库存已经上升到国家任务,说明库存之大超出想象。最后的政策机遇期就是这两年,如果产业结构调整完成,住宅市场在城镇化结束就不再会有政策的机遇期。住宅必须要抓住去库存的机遇,加快发展。[详细]在白银时代作为中型地产商该怎么转型,生存、发展?如何理解白银时代,我们有两个基本观点:第一,未来的房地产,服务和运营是根本。第二,金融包括资本化是出路。[详细]建筑外墙保温和装饰是工程的最后一个阶段,建设的成本也是非常小的,所以我们如何把建设工程的最后一公里走好,把很小的工程做好,真正实现这样的一个小产品,决定着建筑项目的大品质。[详细]我们一直在考虑,能不能像买手机一样,选择不同的配置和配件,通过简单的几步完成精装修的设计,我们通过长达九个月的时间,目前整个产品研发成功,推向市场三个月,业务增速超过传统业务的两倍以上。[详细]中国房地产测评中心根据经过客观、公正、专业和科学的测评研究,形成了2016中国房地产开发企业500强榜单。三甲位置依然由万科、恒大和绿地牢牢占据。其中,万科以超群的综合实力连续八年位居榜首。保利、中国海外、碧桂园、融创、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位,其中,华夏幸福凭借近几年持续增长首次跻身前十。2016中国房地产开发企业500强区域分布相对稳定。以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看,华东、华南和华北三大地区分别占500强的40.80%、17.00%和13.20%,总计占据约70%的席位。其中,华东区域城市发展红利促使全国房地产开发企业争相入驻展开竞争,企业占比较上年提高3个百分点。2015年,500强房企总资产均值为289.26亿,同比增长13.04%,增速较2014年回升7.27个百分点;净资产均值为72.68亿,同比增长12.50%,增速较2014年回升5.18个百分点。500强房企规模延续了近年来持续上升的趋势,且在增速连续五年下滑后,2015年实现增速回升。在市场回暖和竞争加剧双重因素作用下,绝大多数百强企业通过积极营销,销售业绩达到了年初预期。除销售业绩达到目标外,百强企业大多实现了销售正增长,百强企业销售金额增长率达20.14%,销售业绩增长大幅领先于全国整体水平,且在500强内部形成领先优势。2015年,我国房地产产业集中度继续提升,前四大房地产开发企业销售金额占比(CR4)从2010年的4.91%上升至9.70%。与此同时,2015年,以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为15.98%、21.34%、28.21%和32.60%。2015年以来,房地产企业融资环境明显改善,银行贷款利率经多次降息明显下调,债券市场也有利好。与此同时,上市房企中票、再融资等多元融资渠道畅通。整体而言,500强房地产开发企业偿债能力保持平稳且表现出程度有限的改善,在土地等成本高启且库存压力未有明显改善的背景下,房地产企业风险控制的压力并没有得到根本缓解。受益于年内销售加速带动企业现金流恢复,2015全年房地产开发企业到位资金125203亿元,同比增长2.6%。在销售有效助力行业资金层面有所好转的同时,房地产开发企业百强保持行业领先地位,销售情况相对更为良好,企业预收款项再创历史新高。2015年,百强预收款项均值达69.99亿元,同比增长16.40%。2015年央行五次降息及二套房首付比例下调,加上国内整体流动性偏宽松,房地产资金成本有所改善。在土地成本上涨的环境下,融资成本的下降有利于企业融资结构转向长期化,有利于企业长期战略布局的实现。当前融资成本下移通道打开,融资渠道从海外回归到国内,也使得上市房企和尚未搭建资本平台的房企之间差距进一步拉开。2015年,不少企业良好的销售业绩为其锁定了高水平的营业收入,500强房地产开发企业净利润均值也随之再创高点,达到4.27亿元,同比增长8.88%。虽然净利润增速较上年有明显回升,但仍低于营业收入增长率。在房地产行业竞争日趋白热化的背景下,在利润率下行的大趋势下控制成本,提升效率将成为房企今后的制胜之道。近年来地价上涨幅度大于房价上涨幅度,同时人工、建安成本不断上升,不断挤占企业盈利空间。2015年尽管部分企业资金成本有所下降,但仍未对冲掉房企盈利空间持续下降的整体趋势,加之部分企业为促进去化以价换量,年内利润率指标较上年有所下滑。在行业盈利性整体下滑的趋势下,企业间的分化将进一步加剧。近年来,传统房地产开发模式盈利空间持续压缩,转型多元化成为众多公司的选择。在众多多元化发展的路径中,大社区、大金融、大健康、大文体最受瞩目。企业多元化业务存在诸多挑战,目前为止暂未看到整体性转型成功的实例。因此,在多元化发展的探索过程中,只有少数企业能成为市场赢家。500强房企业绩增长指标中除净资产增长率平均值小幅下滑外,其余指标均企稳回升,但2009年以来行业整体增速下行趋势未得到方向性改变,利润和规模增速水平仍处在下降通道之中。其中部分企业由于主营地产业务无法持续增长,正通过各种方式转型新业务,退出地产业务。企业外部市场环境的变化和行业格局的分化促使企业对自身战略作出相应的调整。一部分企业继续坚守房地产开发阵地,着力于内部业务能力的提升。还有一部分企业则坚定执行转型战略,业务结构进一步多元化,跨界领域也有更大范围的拓展,很多企业选择在某一个领域做出深度拓展。500强企业整体布局依然聚焦一线城市,热点城市地块竞争激烈,高溢价地频现,部分热点地块溢价率甚至可高达200%以上。由于热点城市土地成本不断攀升,在地王项目备受关注和盈利情况遭受质疑的同时,百强企业正积极通过灵活的拿地策略补充土地资源,从而降低成本压力。2015年,500强房地产开发企业存货周转率均值为0.16,较2014年上升6.21%;流动资产周转率均值为0.18,同比上升3.68%;总资产周转率为0.14,同比上升9.91%,三大指标均出现企稳回升,表明年内500强房企周转加快,经营情况有所好转。500强房企因势力导加快周转速度,保障企业存货去化。2015年, 500强房地产开发企业存货均值增长率为8.59%,基本与上年持平,与2009年以来20%以上的存货增长率相比,房企近两年的存货增幅保持低位。不过,集中于库存消化周期较长的三线城市经营的中小型开发企业,由于存货保持高位,项目消化周期较长,从而面临生存攸关的考验。随着市场周期不断缩短,无论是轻资产还是重资产模式的企业,要想抓住市场周期波动机遇保证年化收益率和业绩增速,就必须采取高周转模式。2015年良好的销售形势保证了房企周转速度的回升,然而,500强房企净资产收益率(ROE)水平下滑的趋势并未得到缓解。营销方面,2014年以来,淘宝卖房、全民营销、众筹卖房等营销创新是500强房企应对当前日益挑剔和更难挖掘的客户资源的营销转型探索。除单纯提高关注度和传播度外,2015年以来的营销创新策略,以大数据化、互联网化的营销创新,更多致力于精准开拓项目推广渠道从而助力销售。随着房地产行业步入新常态,500强房企纷纷致力于寻求产品的创新突破。为开拓新增需求,激活新的市场空间,除住宅开发产品外,500强房企也在住宅存量市场、产业地产、商业地产、养老地产等领域积极布局,勇于创新。此外,综合服务市场的广阔前景得到更多企业的重视,房企纷纷布局大社区市场。2015年,我国房地产业增加值为4.13万亿元,对GDP累计值的贡献率为6.1%,房地产业对GDP累计值的贡献率较上年有0.1个百分点的增长。因此,房地产投资增速下行对我国经济整体形成一定的压力。在宏观经济增速放缓的大环境下,政策的核心目标是减少行业的周期性波动和坚决去库存。2014年末及2015年度,在整体宏观环境压力仍存的背景下,中央定调稳定住房消费,多轮金融信贷政策发力,改善市场环境,促进需求入市。年内,央行共计降息5次,降准4次。截至2015年底,5年以上的商业贷款基准利率从年初6.15%降至4.90%,5年以上的住房公积金贷款从年初的4.25%降为3.25%,首套房的执行利率已经接近2008年的低点。多次降息降低了购房成本,提升了购买力。除了宽松货币政策以外,政府持续推出大力支持房地产行业去库存及产业结构优化的政策,包括:提升公积金贷款额度、放宽公积金贷款条件、降低公积金贷款和商业贷款的首付比例,个人转让住房营业税免征年限从五年降至两年等等。另外,为进一步促进住房公积金改革,目前已有多个城市开始试点住房公积金贷款证券化,住房公积金管理改革为持续的去库存政策提供空间。与此同时,各地因城施策出台一系列宽松政策,以公积金政策调整为主,包括财政补贴和税费减免等,刺激需求特别是改善性需求释放。随着目前房地产企业进一步的分化,在整体发展速度放缓的时期,优胜劣汰趋势更加明显。我国房地产行业已经由高速成长期向成熟期迈进,在经营利润不断下行的压力下,兼并重组不断迎来高潮。配合国家清理过剩产能和市场化的改革,房企手中的土地和资金资源将会重新分配组合,通过市场化手段提升企业运作效率和调整产业结构。因此,大型企业的营运能力会进一步增强,相对宽松的资金供给会促进兼并重组和土地项目受让活动的数量与规模进一步增长。虽然行业内企业生存压力不断上升,但保险举牌上市房地产企业受到市场持续关注。不过,并非所有险资举牌成为大股东都是开发企业和资本市场达成战略合作的结果。尽管在资本市场上,收购与被收购均为市场行为,但大部分开发企业股权极其分散,极易遭遇野蛮收购。如2015年末险资对万科的争夺就引发各方关注。随着我国保险业多年的快速发展和积累,险资进入质地优良、股价低估、盈利能力良好的企业将会是大趋势。房地产上市企业如何在有效保护实际控制权的同时引入优质战略合作伙伴也将成为未来企业竞争力的重要组成部分。2015年,房地产市场销售整体良好,在前3个月商品房销售降幅持续收窄后,4月销售金额和销售面积双双实现正增长,并且销售金额持续保持高位增长。最终全年实现商品房销售面积128495万平方米,比上年增长6.5%;商品房销售额87281亿元,同比增长14.4%。尽管全年销售面积未能冲击2013年高点,但销售金额刷新高点已确认了年内成交的火热局面。房地产行业作为传统产业链中重要的一环,对于上下游产业都具有较大的影响,而当前巨大的存量规模以及逐步改变的人口结构从源头上遏制了地产行业持续高速发展的可能性。土地稀缺性使得土地成交价格在过去几年持续上涨,房企开发成本不断提升,收益率水平显著下降。因此,房企转型升级是自身行业周期现状与资本市场选择的共同结果,大多房地产企业都提出了转型的战略,通过地产+金融的大金融思路、多元化转型、互联网思维及大地域扩张等方式转变公司经营。德国唯宝Villeroy基于过往500强测评过程中积累的经验,测评中心综合考量了房地产开发企业的目前经营特点和未来发展趋势,对测评指标体系进行了修改和完善,2016年的500强测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面,采用了收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、融资能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料营运能力、人力资源营运能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠等20个二级指标,包括房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、投资性物业持有面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等53个三级指标全面衡量企业的综合实力。